Die Bauabnahme: Warum das Abnahmeprotokoll so wichtig ist
30.09.2026
Die Bauabnahme ist weit mehr als ein formeller Schlusspunkt. Mit dem Abnahmeprotokoll wird festgehalten, in welchem Zustand ein Bauwerk übergeben wird, welche Mängel bereits bekannt sind und was das Bauunternehmen noch erledigen muss. Wer hier ungenau arbeitet oder vorschnell unterschreibt, riskiert später den Verlust wichtiger Rechte.
1. Das Protokoll schafft Klarheit und Beweise
Bei der gemeinsamen Begehung sollten Bauherrschaft, Bauleitung und Unternehmen sämtliche festgestellten Mängel genau dokumentieren. Dazu gehören insbesondere:
- Ort und Beschreibung: etwa «Kratzer im Fenster im Schlafzimmer, Nordseite».
- Fotos und Pläne: Sie erleichtern den späteren Nachweis.
- Frist zur Behebung: Das Protokoll sollte klar sagen, bis wann der Mangel zu beseitigen ist.
- Vorbehalte: Noch offene Ansprüche, beispielsweise wegen Bauverzugs oder Kostenfolgen, müssen ausdrücklich vorbehalten werden.
Eine Unterschrift bedeutet nicht zwingend, dass die Bauherrschaft auf sämtliche Rechte verzichtet. Sie kann aber später ein wichtiges Indiz dafür sein, welche Mängel erkannt, gerügt oder eben akzeptiert wurden. Gerade bei einer Vertragsstrafe wegen Verspätung ist ein ausdrücklicher Vorbehalt entscheidend: Wer eine verspätete Leistung vorbehaltlos akzeptiert, kann diesen Anspruch verlieren.
2. Was gilt nach dem Gesetz?
Nach geltendem Werkvertragsrecht muss die Bauherrschaft das Werk nach der Übergabe prüfen und dem Unternehmen Mängel anzeigen. Bei einem unbeweglichen Werk, also insbesondere einem Gebäude, beträgt die gesetzliche Rügefrist seit 1. Januar 2026 60 Tage. Für erst später erkennbare Mängel laufen ebenfalls 60 Tage ab Entdeckung. Kürzere vertragliche Fristen sind unwirksam.
Wird ein erkennbarer Mangel nicht rechtzeitig gerügt, gilt das Werk insoweit grundsätzlich als genehmigt. Die Bauherrschaft kann daraus später in der Regel keine Mängelrechte mehr ableiten. Deshalb genügt es nicht, einen Mangel nur mündlich anzusprechen: Eine schriftliche, beweisbare Anzeige mit genauer Beschreibung ist dringend zu empfehlen.
Die Verjährungsfrist von Ansprüchen wegen Mängeln an einem Bauwerk beträgt grundsätzlich fünf Jahre ab Abnahme. Eine rechtzeitige Mängelrüge ist erforderlich.
3. Was ändert die SIA-Norm 118?
Die SIA-Norm 118 gilt nicht automatisch. Sie muss im Bauvertrag wirksam einbezogen werden, am besten ausdrücklich mit einer klaren Vertragsklausel. Die Norm ergänzt die gesetzlichen Regeln für Bauverträge und regelt insbesondere die gemeinsame Werkprüfung und das Vorgehen bei Mängeln.
Für Bauherrschaften ist die SIA-Norm 118 oft vorteilhaft: Während einer zweijährigen Garantiefrist können Mängel grundsätzlich jederzeit gerügt werden, sofern sie bei der Abnahme nicht bereits genehmigt wurden. Offensichtliche Mängel, die bei der gemeinsamen Prüfung nicht ins Protokoll aufgenommen werden, gelten aber regelmässig als akzeptiert.
Praktischer Rat: Nehmen Sie sich für die Abnahme Zeit. Ziehen Sie bei grösseren oder technisch anspruchsvollen Projekten eine fachkundige Bauleitung oder eine unabhängige Fachperson bei. Ein sorgfältiges Abnahmeprotokoll verhindert nicht jeden Streit, schafft aber die entscheidende Grundlage, um Mängel später wirksam durchzusetzen.
Juristische Unterstützung bei Baumängeln
Bei Fragen zur Bauabnahme oder allgemein zu baurechtlichen Anliegen und Verfahren steht Ihnen Rechtsanwalt Andri Obrist, LL.M., Mediator SAV, als erfahrener Baurechtler gerne zur Verfügung.
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