Änderungen im Bauvertragsrecht per 1. Januar 2026
03.02.2026
Am 1. Januar 2026 traten bedeutende Änderungen des schweizerischen Obligationenrechts (OR) in Kraft, mit dem Ziel, die Rechtslage im Bereich von Baumängeln, insbesondere im Bau- und Immobilienkaufrecht, zu modernisieren. Diese gesetzliche Reform ist Ergebnis parlamentarischer Beratungen und wurde im Dezember 2024 verabschiedet. Sie reagiert auf Kritik an den bisherigen Gewährleistungsregeln, die in der Praxis oft zu nachteiligen Folgen für Bauherrschaften und Käufer führten.
Im Kern geht es um die Rechtsstellung von Bauherren, Eigentümern und Käuferinnen und Käufern im Falle von Baumängeln – sowohl bei Werkverträgen als auch beim Immobilienkauf. Es wurden zwingende Regelungen eingeführt, die teilweise das bisher geltende Recht und damit auch marktübliche Vertragsklauseln verändern. Diese Revision betrifft insbesondere folgende Bereiche des OR:
Mängelrügefristen
Bis Ende 2025 galt im schweizerischen Vertragsrecht grundsätzlich die Pflicht zur sofortigen Mängelrüge („unverzüglich" nach Entdeckung). In der juristischen Literatur wurde diese Pflicht häufig eng interpretiert – teilweise auf wenige Tage – mit der Folge, dass Mängelrechte erlöschen konnten, bevor eine genaue technische Analyse möglich war. Mit der Revision wurde diese Praxis grundlegend reformiert. Es wurde eine zwingende Mindestrügefrist von 60 Tagen für offene und versteckte Mängel an Grundstücken und unbeweglichen Werken sowie für bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert sind, eingeführt. Diese Frist beginnt bei offenen Mängeln ab der Ablieferung des Werks und bei versteckten Mängeln ab ihrer Entdeckung. Verkürzende vertragliche Fristen sind unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis und Art. 370 Abs. 4 OR (Werkvertrag) sowie Art. 219a OR (Kaufvertrag)).
Verjährungsfrist
Die gesetzliche Verjährungsfrist von fünf Jahren für Mängelansprüche bei unbeweglichen Werken oder beweglichen Werken, welche bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert worden sind, bleibt bestehen und gilt weiterhin zwingend zugunsten der Berechtigten. Eine Kürzung durch vertragliche Vereinbarung zu deren Nachteil ist nicht mehr möglich (Art. 371 OR).
Zwingendes Recht auf unentgeltliche Nachbesserung
Eine zentrale Neuerung ist das unentgeltliche Nachbesserungsrecht (Art. 368 OR). Verträge über Bauleistungen oder Immobilienverkäufe können nicht mehr wirksam ausschliessen, dass der Verkäufer bzw. Werkunternehmer die Mängel kostenlos beheben muss. Dies setzt eine Mängelrüge, eine Fristsetzung und Verhältnismässigkeit voraus. Diese zwingende Regelung gilt sowohl für Werkverträge als auch für Kaufverträge über Neubauten, d. h. solche, die noch zu erstellen sind oder innerhalb von zwei Jahren vor dem Verkauf entstanden sind.
Die neue Rechtslage stärkt damit die Position der Käuferinnen und Käufer von Neubauten, die bislang oft mit dem Verkäufer vereinbarte Haftungsausschlüsse akzeptieren mussten, verbunden mit der Abtretung der Gewährleistungsrechte gegen Projektverantwortliche und Unternehmer.
Verhältnis zu Vertragspraxis und Standards
Der SIA-Standard 118 („Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten") wird in der Praxis häufig als Vertragsgrundlage verwendet und sieht u. a. eine zweijährige Rügefrist für offensichtliche Mängel vor.
Die Revision des OR wirkt sich auch auf die Anwendung dieses Standards aus. Solange innerhalb von zwei Jahren nach Ablieferung, kann die längere Frist des SIA-Standards weiterhin gelten. Nach Ablauf dieser zwei Jahre würde nach altem Standard eine sofortige Rüge gelten; dies widerspricht nun jedoch der neuen gesetzlichen 60-Tage-Frist, die für Verträge ab dem 1. Januar 2026 zwingend ist. Dies führt zu einer gesetzlichen Durchbrechung vertraglicher Regelungen, die weniger verbraucherfreundlich sind als das revidierte OR.
Stärkung des Gewährleistungsrechts
Durch die zwingende 60-Tage-Frist und das Nichtausschliessbarkeitsprinzip des Nachbesserungsrechts werden zwei klassische Probleme adressiert. Erstens die Gefahr, dass Bauherrschaften Mängel- und Verjährungsfristen nicht einhalten können, bevor sie technische Abklärung und Austausch mit Expertinnen und Experten organisieren konnten. Zweitens die bisher verbreitete Praxis, Gewährleistungsrechte zu transferieren und Haftungsansprüche gegen Subunternehmer durchzusetzen, was für Laien oft nicht möglich war. Die Vertragsfreiheit wurde zugunsten mehr Rechtssicherheit eingeschränkt. Die Risiken bei Neubaukäufen und Werkverträgen wurden für Käufer und Besteller eingeschränkt und ein Schutz gegen frühzeitige Verjährung oder unfaire Vertragsklauseln erstellt.
Für Unternehmer bedeutet dies, dass Anpassungen der Standardverträge an die neuen gesetzlichen Mindestanforderungen erforderlich sind. Verbunden damit sind höhere Risiken bei Baumängeln und eine potenziell grössere Haftungssphäre. Gerne stehe ich Ihnen für die Beratung bei den neuen Anforderungen an die Vertragsgestaltung und bei der Risikoanalyse oder auch bei der Wahrnehmung Ihrer Mängelrechte zur Verfügung.