Erschwerung der Begründung von Stockwerkeigentum
05.04.2022
Am 28. November 2021 hat die Basler Stimmbevölkerung die Initiative "JA zum ECHTEN Wohnschutz", besser bekannt als Wohnschutzinitiative, angenommen. Damit wurde das Wohnraumfördergesetz vom 5. Juni 2013 (WRFG) in verschiedenen Punkten angepasst. Unter anderem wurden die Absätze 5 bis 7 von Paragraph 8 dahingehend geändert, dass die Begründung von Stockwerkeigentum bei bereits bestehenden Liegenschaften mit vier oder mehr Wohnungen in Zeiten der Wohnungsnot (Leerstandsquote bei Wohnungen von unter 1.5%) bewilligungspflichtig ist. Immerhin beschränken sich die neu eingefügten Absätze auf die Begründung von Stockwerkeigentum bei bestehenden Bauten. Neubauten unterliegen diese Eigentumsbeschränkung somit nicht.
Die Einschränkung der Eigentümerschaft, Stockwerkeigentum zu begründen, stellt einen Eingriff in deren Eigentumsfreiheit dar. Damit ein solcher Eingriff gerechtfertigt ist, bedarf es zum einen einer gesetzlichen Grundlage, die durch die Anpassung des WRFG geschaffen wurde. Zum anderen muss der Grundrechtseingriff verhältnismässig und im öffentlichen Interesse sein. Aufgrund der Abstimmung vom 28. November 2021 ist davon auszugehen, dass der Grundrechtseingriff im allgemeinen öffentlichen Interesse ist. Fraglich ist jedoch, ob der Eingriff das mildeste Mittel darstellt, um den mit der Eigentumseinschränkung verfolgten Zweck, der Sicherstellung von bezahlbarem Wohnraum, zu erreichen.
Am Ende ist die Rechtmässigkeit des Grundrechtseingriffs erst im konkreten Anwendungsfall zu überprüfen, wenn also die Begründung von Stockwerkeigentum von der Bewilligungsbehörde abgelehnt wird. Dieser ablehnende Entscheid könnte unter Berufung auf einen unrechtmässigen Grundrechtseingriff angefochten werden, letztlich bis vor Bundesgericht.
Unter welchen Bedingungen eine Begründung von Stockwerkeigentum bewilligt oder verweigert wird, ist im Initiativtext nicht abschliessend geregelt. Somit verfügt die Bewilligungsbehörde über einen erheblichen Ermessenspielraum, weshalb keine Prognosen über die konkreten Auswirkungen der Initiative auf die Praxis gemacht werden können. Sicher ist einzig, dass die Begründung von Stockwerkeigentum inskünftig zusätzliche Anforderungen und Bedingungen erfüllen muss.
Um sich dieser ungewissen Rechtsanwendung nicht auszusetzen, ist daher dringend empfohlen, Vorhaben zur Begründung von Stockwerkeigentum bei bestehenden Liegenschaften mit vier oder mehr Wohnungen bis am Freitag, 27. Mai 2022 zu realisieren und beim Grundbuchamt anzumelden.
Gerne beraten wir Sie im Zusammenhang mit der Begründung von Stockwerkeigentum in planerischer Hinsicht und setzen Ihr Vorhaben mit unserem seit 1. Januar 2022 gestärkten Notariat zuverlässig und unkompliziert um.
Kontakt: Yves Cron, Advokat und Notar