Mietzinserhöhung aufgrund der Erhöhung des Referenzzinssatzes
14.06.2023
Was ist der Referenzzinssatz und weshalb steigt er?
Der Referenzzinssatz stützt sich auf den hypothekarischen Durchschnittszinssatz der Banken in der Schweiz und wird jeweils auf ein Viertelprozent gerundet. Steigen die Zinssätze für Hypotheken, steigt auch der Referenzzinssatz. Der Referenzzinssatz wird viermal im Jahr neu berechnet. Da die Zinsen für Hypotheken das erste Mal angehoben wurden, ist der Referenzzinssatz am 1. Juni 2023 zum ersten Mal seit seiner Einführung im Jahr 2008 von 1.25 % auf 1.5 % gestiegen. Es ist davon auszugehen, dass sich der Referenzzinssatz in der zweiten Hälfte dieses Jahres nochmals um 0.25 % erhöhen wird.
Wie hoch darf die Erhöhung der Mietzinsen ausfallen?
Der Referenzzinssatz bildet einen wichtigen Bestandteil für die Berechnung der Miete in laufenden Mietverhältnissen. Durch die Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0.25 % kann der Vermieter den Mietzins um 3 % erhöhen. So ist bei einem Vertrag, der auf einem Referenzzinssatz von 1.25 % beruht, eine Mietzinserhöhung um 3 % erlaubt. Beträgt beispielsweise der Mietzins CHF 1'000.00 ist eine Erhöhung auf CHF 1'030.00 zulässig.
Ist die Mietzinserhöhung aufgrund der Erhöhung des Referenzzinssatzes mit weiteren Mieterhöhungen kumulierbar?
Neben einer Mietzinserhöhung aufgrund der Erhöhung des Referenzzinssatzes, kann der Vermieter gleichzeitig aufgrund der Kostensteigerung oder der allgemeinen Teuerung zusätzliche Erhöhungen vornehmen. Es ist jedoch hierbei zu beachten, dass der Vermieter bloss 40 % der Teuerung auf den Mieter überwälzen darf.
Auf wann ist eine Mietzinserhöhung möglich?
Eine Mietzinserhöhung kann erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin umgesetzt werden. Hierzu muss der Vermieter die Mietzinserhöhung mindestens zehn Tage vor Beginn der Kündigungsfrist dem Mieter auf einem amtlich genehmigten Formular (Formular Basel-Stadt; Formular Basel-Landschaft) mitteilen und begründen.
Was kann die Mieterschaft gegen eine Mietzinserhöhung unternehmen?
Falls die Mieterschaft mit der Mietzinserhöhung nicht einverstanden ist, kann sie die Erhöhung innert 30 Tagen seit der Zustellung der Mietzinserhöhung bei der Schlichtungsstelle anfechten. Die Mieterschaft kann beispielsweise folgende Einwendungen vorbringen: formelle Fehler bei der Anzeige der Mietzinserhöhung, falsche Berechnung des neuen Mietzinses, Erzielung eines übersetzten Ertrags oder die Verrechnungsmöglichkeit mit der Kostensenkung.
Was passiert, wenn die Miete unrechtmässig erhöht wird und die Frist zur Anfechtung verpasst wurde?
Ist die Frist zur Anfechtung der Mietzinserhöhung verstrichen, gilt die Mietzinserhöhung als akzeptiert. So ist der höhere Mietzins zu zahlen, auch wenn dieser ungerechtfertigt ist.
Gabriel Nigon / Chantal Fischli